Tapu Tescil Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Türkiye Cumhuriyeti Medeni Kanunu çerçevesinde gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması ve korunması son derece sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu bağlamda, tapu tescil davası, tapu kütüğündeki hukuka aykırı, gerçek durumu yansıtmayan veya yolsuz tescillerin düzeltilmesi amacıyla açılan, ayni hakların korunmasını hedefleyen en önemli hukuki yollardan biridir. Tapu sicilinin tutulmasında devletin kusursuz sorumluluğu bulunsa da, çeşitli idari veya bireysel sebeplerle tapu kayıtları gerçek hak sahipliğini göstermeyebilir. Hukuka aykırı bir şekilde başkası adına tescil edilmiş olan taşınmazların, gerçek malik adına yeniden tescil edilmesi ya da tapu kaydının yolsuzluğunun giderilmesi amacıyla açılan bu dava türü, mülkiyet hakkının anayasal güvencesini pratikte hayata geçirmektedir. Mülkiyet hakkı kişiye eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni hak türü olduğundan, bu hakkın zedelenmesi durumunda mahkemeler nezdinde tapu iptali ve tescil talebi öne sürülerek hak kaybının önüne geçilmesi hedeflenir.

Taşınmaz hukukunda tapu kayıtlarının aleniyeti ve güvenilirliği ilkesi esas olmakla birlikte, mülkiyet devri sırasında yaşanan uyuşmazlıklar veya hukuki sakatlıklar mülkiyetin yanlış kişilere geçmesine sebep olabilmektedir. Bu noktada açılacak olan tapu tescil davası, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan ya da kanuna aykırı işlemlerle tesis edilmiş tescillerin ortadan kaldırılması işlevini görür. Taşınmazın muvazaalı devri, sahte vekaletname kullanımı, mirasçıların haklarının gasp edilmesi veya kadastro tespiti sırasındaki maddi hatalar gibi pek çok farklı senaryoda bu hukuki mekanizmaya başvurulmaktadır. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlar, kişilerin irade özgürlüklerinin sakatlandığı haller ile akit tarafların birbirini yanıltması neticesinde doğan mağduriyetlerdir. Hak sahipleri, tapu kaydının gerçeği yansıtmaması sebebiyle uğradıkları zararı gidermek ve mülkiyet haklarına kavuşmak için mahkemeye başvurarak hukuki sebepten yoksun tescilin iptalini ve kendi adlarına tescil edilmesini talep etme hakkına her zaman sahiptirler.

• Muvazaalı Taşınmaz Devirleri: Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) veya üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yapılan muvazaalı satış ve bağış işlemleri.
• İrade Fesadı Halleri: Taşınmaz devri sırasında yanılma (hata), aldatma (hile) veya korkutma (ikrah) gibi sebeplerle malikin iradesinin sakatlanmış olması.
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil kılınan kişinin yetkilerini kötüye kullanarak taşınmazı kendi üzerine veya üçüncü kişilere hukuka aykırı şekilde devretmesi.
• Ölünceye Kadar Bakma Akdine Aykırılık: Bakım borçlusunun edimini yerine getirmemesi veya sözleşmenin geçersizliği durumunda tapu kaydının düzeltilmesi talebi.
• Kadastro Hataları ve Zilyetlikle Kazanım: Kadastro tespiti sırasında yapılan yanlışlıklar veya kanunda belirtilen sürelerle zilyetlik şartlarının gerçekleşmesine rağmen tapunun verilmemesi.

Yukarıda sıralanan durumlar, mülkiyet hakkının tehlikeye girdiği veya tamamen ihlal edildiği tipik halleri temsil etmektedir. Taşınmaz sahibi ya da yasal mirasçılar, bu tür usulsüz işlemler karşısında asliye hukuk mahkemesi nezdinde dava açarak tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesini sağlayabilirler. Dava neticesinde mahkeme tarafından verilen karar, tescil edici nitelikte değil, açıklayıcı nitelikte bir hüküm doğurur; zira yolsuz tescil durumunda gerçek mülkiyet hakkı zaten davacıya aittir ve mahkeme kararı bu durumu resmi kayıtlarda tescil eder. Hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin doğru yönetilmesi adına dava dilekçesinin hukuki dayanaklarla eksiksiz hazırlanması ve mülkiyet hakkının ispatı hususunda somut delillerin mahkemeye sunulması büyük bir önem taşımaktadır.

Tapu Tescil Davası Açma Süresi ve İspat Yükü

Gayrimenkul hukukunda ayni haklara dayanan talepler kural olarak zamanaşımına tabi değildir; bu doğrultuda mülkiyet hakkına dayalı tapu tescil davası herhangi bir hak düşürücü süreye uğramadan her zaman açılabilmektedir. Ancak bu temel kuralın kanunda düzenlenmiş çok önemli istisnaları bulunmaktadır. Örneğin, kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanılarak açılacak iptal ve tescil davalarında 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanırken, hile veya korkutma gibi irade fesadı hallerinde sakatlığın öğrenildiği veya korkunun kalktığı tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre söz konusudur. Dolayısıyla, hukuki sebebe dayalı hak düşürücü süreler davanın kaderini doğrudan belirlediği için hak sahiplerinin hak kaybına uğramamak adına süre takibini son derece titiz bir şekilde yapması gerekmektedir. Aksi takdirde, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesi gibi telafisi imkansız zararlar doğabilir ve bu durumda hak düşürücü süreler nedeniyle hak arama hürriyeti kısıtlanabilir.

Usul hukuku ilkeleri uyarınca bir davada iddia edilen hususların ispatlanması zorunluluğu, dava sürecinin en kritik aşamasını oluşturur. Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince, ispat yükü kural olarak iddia ettiği hukuki durumdan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir; dolayısıyla tapu kaydının yolsuz olduğunu iddia eden davacı bu iddiasını yasal delillerle kanıtlamalıdır. Resmi senetle yapılmış olan taşınmaz devirlerinin aksini ispat etmek genel olarak yazılı delil gerektirse de, muvazaa veya hile gibi iddialarda tanık dahil her türlü delile başvurulması hukuken mümkündür. Mahkemeler, sunulan belgeleri, tapu kayıtlarını ve bilirkişi incelemelerini birlikte değerlendirerek vicdani kanaatlerine göre karar verirler. Aşağıdaki tabloda, farklı hukuki sebeplere dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarındaki zamanaşımı ve ispat yükü ilişkisi detaylı bir şekilde özetlenmiştir.

Tabloda da açıkça görüldüğü üzere, her hukuki sebebin gerektirdiği süreler ve ispat standartları birbirinden farklılık göstermektedir. İspat sürecinde tapu kayıtları, banka dekontları, veraset ilamları, tanık ifadeleri, keşif tutanakları ve uzman bilirkişi raporları en önemli delil unsurları olarak kabul edilir. Davacı taraf, iddiasını somut ve şüpheden uzak bir şekilde kanıtlayamadığı takdirde, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi gereğince davanın reddedilmesi kaçınılmaz hale gelecektir. Bu nedenle, davanın açılmasından kararın kesinleşmesine kadar geçen süreçte delillerin eksiksiz toplanması ve mahkemeye usulüne uygun şekilde sunulması, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının yeniden tesis edilebilmesi açısından hayati bir zorunluluktur.

Kaynak : https://birikkenhukuk.com.tr/gayrimenkul-hukuku/tasinmaz-satis-vaadine-dayali-tapu-iptal-ve-tescil-davasi/